YAMATO COLLECTION EXPANSION Operating Playbook · 型の正本
Operating Playbook · 型の正本

YAMATO Collection を、
増やす

これは "増やし方" の型をまとめた 運用プレイブック（型の正本）。
手順（6フェーズ）・判断基準（選別 / ご相談ゲート）・流入チャネル・エリア戦略を 一箇所に。
なぜ・どこへ・誰が担うか（方針・end-state・部門コミット）は 合意版へ。
個別案件の 人名・日付・進捗 は 案件別計画へ。

▸ 合意版（方針・end-state・部門コミット）を見る
3 Lines
3 コレクション
Funnel Channels
2 プル + プッシュ
Phases ＋ Gates
6 ＋ ご相談 4
5-Year Target
60–68 拠点（要整合）
01
Why now

なぜ いま
プロジェクト化するのか

新規施設の立ち上げは属人的で、案件ごとに毎回ゼロから組み立てている。これを「再現性のある流れ」に整える ── それが本プロジェクトの目的。

数と質の両輪：拠点を増やすことと、価値観で選ぶことを両立する
図 1数と質の両輪。増やすことと、選ぶこと。両方を回し続ける。

YAMATO Collection の価値は、拠点の数と質の両輪で成り立つ。会員にとって「いつでも 別の場所が開いている」状態を保つには、コレクションを 静かに 着実に 増やし続ける仕組みが必要になる。

同時に ── 誰でも仲間にすればいいわけではない。利回りだけを追うオーナーとは 価値観の根が違う。ライフスタイル目的のオーナーと組み、長く育てていく座組を 入口で見極める。

Pillar 01

再現性

属人的な営業から「フェーズで動くプロジェクト」へ。誰が問い合わせを受けても同じ流れに乗せる。

Pillar 02

多入口・一本道

CORE / HARBOR / ATELIER の入口は別、合流後の流れは同じ。経路を分けて、線をまとめる。

Pillar 03

価値観の選別

利回り目的オーナーは入口で除外。座組の質を守ることが、運営の質を守る。

02
Three Collections

三つの入口、
一つのクラブ

資金規模も 目的も 違うオーナーに 同じテーブルで会う。コレクションは 3 ライン、共通特典は 1 つ。利回りはLPに書かない、問い合わせ時に実績で話す。

Line 01
CORE
コア / 新築・小規模別荘
別荘を、
はじめる人へ。
完全プライベートの一棟貸し。鎧を脱ぐための、最小完全体。「上物代 2,000万円から 別荘が持てる」を主訴求にする、広告として成立する見せ方。これから別荘を持ちたい層への入口。
“ ここでは、何者でもなくていい。
　帰るための、Core。”
代表施設軽井沢 I・II / 河口湖
5年目標30 拠点
Indicative Price
¥20,000,000 〜（上物代）
※ 土地代・造成費・設備代・設計料は別途
※ 価格表記は景表法観点で法務確認 ☐ 要確認
Line 02
HARBOR
ハーバー / 既存別荘の運営委託
別荘を、
活かす人へ。
活動のためのベースキャンプ。施設は脇役、何かをするための拠点。いま所有している一棟を、稼働・改修・運営の三軸で診断し運営に乗せる。既存 OTA は止めずに引き継ぎ、会員制の入口を重ねて訪れる人の層を広げる ── 既存オーナーの自然な選択肢。
“ 立ち寄る、ということ。
　活動のための、港。”
代表施設渋谷 / 南葉山 / 九十九里 / 南房総
5年目標20 拠点
Entry Cost
¥0 〜（建物投資なし）
必要に応じて改修投資。原則オーナー負担。
Line 03
ATELIER
アトリエ / オーダーメイド別荘建設
別荘を、
創る人へ。
仲間と過ごす時間そのものを主役にした文化拠点。そこへ行くこと自体が目的になる、デスティネーションとしての別荘。理想の一棟をゼロから創る自由設計ライン。ラグジュアリー一棟特有の運営課題を YAMATO の流儀で解く。
“ 場所が、目的になる。
　仲間と過ごす、文化拠点。”
代表施設館山 / 軽井沢 / 京都
5年目標10 拠点
Indicative Price
¥50,000,000 〜
土地・設計・建築・運営設計まで一気通貫。
3 つの入口は、1 つのクラブへ収束する
Three Entrances · One Club
Common Benefit

どのラインを選んでも ── 入会金・年会費なしで 全 YAMATO 拠点を利用可、会員サービス享受。

LP・資料の方針　利回りは LP に記載しない／問い合わせ時に既存物件（CORE 軽井沢 I・HARBOR 渋谷・ATELIER 館山 等）の実績で説明する／純投資目的には不向きである旨を正直に伝え、ライフスタイル目的に絞ってクロージングする。
三つの過ごし方：帰る・立ち寄る・集う の比較
図 2三つの過ごし方。CORE は「帰る」、HARBOR は「立ち寄る」、ATELIER は「集う」。主役となる時間が異なる。
03
Funnel Flow

受領から運営まで、
六つのフェーズと、四つのご相談

2026-05-26 の会議後に確定したフロー設計。全流入経路（LP・DM・リファラル・電話・メール）を一本化し、問い合わせ受領 〜 運営移行完了までを 6 フェーズで通す。現地確認後と各提案段階の計 4 回、唐神さんへ「ご相談」のトーンで進行可否のご判断を仰ぐ。

フロー · 6 フェーズ（受領 → 運営移行の背骨）
Phase 1
受領・選別
流入受領 / 一次返信 /
一次選別
Phase 2
現地確認
現地・写真確認 /
見立て作成
Phase 3
提案準備
深掘りヒアリング /
提案方針確定
Phase 4
提案・契約
提案実施 / 条件詰め /
締結
Phase 5
引き継ぎ
情報引渡 / 現地下見 /
運営計画
Phase 6
運営移行
現地引継 / 初期運営 /
完了
ご相談ゲート · 4 回（節目で唐神さんへ進行可否を確認）
Phase 2 の後
ご相談 ①
進行可否
見立てで進めて良いか
Phase 3 の後
ご相談 ②
提案方針
この方向で提案して良いか
Phase 4 の後
ご相談 ③
締結承認
この条件で締結して良いか
Phase 5 の後
ご相談 ④
移行開始
運営移行を開始して良いか
Entry Branch
CORE ＝ まだ別荘を持っていない人。土地探し・建築パートナーとの連携が初期フェーズに含まれる。
HARBOR ＝ すでに別荘を所有。物件情報のヒアリングと許認可確認から入る。
ATELIER ＝ ゼロから創る。土地候補・コンセプト設計・建築会社選定までを並行で進める。
── 入口は 3 ライン別、Phase 1「受領・選別」で線が合流し、以降は全コレクション共通のフローに乗る。担当区分は役割ベース：受領〜現地確認はオペレーション/開発が主管、提案以降は営業が前面（現地運営・法務は随時）。
6フェーズと節目の4つのご相談：各節目で進行可否を確認する
図 36フェーズの節目に、4つの「ご相談」（進行可否・提案方針・締結承認・移行開始）が入る。
04
Tasks per Phase

各フェーズで、
やること を ずらりと

フェーズの中で 実際に動くタスク・担当・ツールを列挙する。空欄や ☐要決定 はそのまま残し、次の打ち手として可視化する。

各フェーズのカードを押すと、やること・担当・Output が開きます（開くのは常に1つ）。

Phase 1 受領・一次選別 流入を受け、選別して現地候補へ 詳細
全流入（LP / DM / リファラル / 電話 / メール）をリードマスタに記録、リードID を付与
オペ + 開発
スプレッドシート
受領後 1 営業日以内に一次返信（標準テンプレ＋フォーム案内）
オペ + 開発
Gmail テンプレ
フォーム情報＋必要に応じて登記簿・残債状況等の補足調査
☐ 項目確定
Googleフォーム
明らかな不適格（除外条件該当）を除外し、現地確認候補を絞る
大竹
資格判定基準
選別ログ蓄積（YES/NO の理由を必ず記録 → 将来の基準化材料）
☐ 運用
Sheets ログ列
担当オペレーション ＋ 開発（営業は本フェーズに不関与）
Outputリードマスタ登録 ＋ 一次選別メモ
Phase 2 現地確認・見立て 現地を見て、活かし方を見立てる 詳細
現地訪問で物件・周辺環境を確認（遠方は写真を多数取得して代替）
オペ + 開発
出張 / 写真共有
写真・動画で記録し、設備・状態・立地を把握
オペ + 開発
写真・動画
「この施設ならこう活かせる／どのブランドが合うか」の見立てを作成
大竹
見立てメモ
運営シミュレーション（稼働・単価・分配）を併走
大竹
lodging-simulation スキル
担当オペレーション ＋ 開発
Output現地確認レポート（写真付）＋ 見立てメモ
ご相談 ①進行可否見立てで進めて良いか、唐神さんへ確認
Phase 3 提案準備 ヒアリングして提案方針を固める 詳細
説明資料（パンフレット、FAQ）を送付
営業
説明資料
面談アポを設定（一次返信から 1 週間以内目安）
営業
Zoom / 対面
物件詳細・運営状況・課題・要望をヒアリングし、YHR の提供価値を説明
営業
ヒアリングシート
社内で初期提案方針ドラフトを作成（提案実施は次フェーズ）
大竹 + 営業
提案方針メモ
担当営業担当
Outputヒアリングシート、初期提案方針メモ
※ 基本的な物件詳細・運営状況は事前にヒアリング。立ち入った話や課題感・要望は面談で棲み分け。
ご相談 ②提案方針この方向で提案して良いか、唐神さんへ確認
Phase 4 提案・契約 提案し、条件を詰めて締結 詳細
個別提案書を作成（運営委託条件・会員権付与・料金・責任範囲・契約期間 等）
大竹 + 営業
提案書テンプレ
提案実施、フィードバック反映、条件交渉
営業
複数回 MTG
契約書ドラフトを作成し、有富先生等の外部法務によるレビュー
大竹 + 法務
legal-contract スキル
財務的妥当性チェック（時生さん）
時生
経理レビュー
契約締結
☐ 電子/紙
電子契約 or 紙
担当営業担当 ＋ 法務（外部専門家）
Output提案書、合意条件メモ、締結済契約書
ご相談 ③締結承認この条件で締結して良いか、唐神さんへ確認
Phase 5 引き継ぎ 情報を渡し、運営計画を作る 詳細
物件情報引渡し（鍵、図面、設備情報、運営履歴、関連業者情報 等）
営業 + 現地運営
引き継ぎチェックリスト
現地下見（YHR 側スタッフによる物件確認）
現地運営
facility-hub スキル
運営計画策定（運営方針、価格、人員配置、清掃・メンテナンス体制 等）
現地運営
運営計画書
会員権付与・他拠点利用権の発行手続き
☐ 担当
会員システム
会員向け新拠点アナウンス
大竹
club-announce スキル
担当営業担当（橋渡し）＋ 現地運営担当
Output引き継ぎチェックリスト完了、運営計画書
※ 現状チェック項目は暗黙知。今期中にナレッジとして整備する（→ 09 未決事項）。
ご相談 ④移行開始運営移行を開始して良いか、唐神さんへ確認
Phase 6 運営移行 現地に引き継ぎ、運営を開始 詳細
現地スタッフへの引き継ぎ
現地運営
現地マニュアル
初期運営開始（試運転含む）／ 許認可・OTA 登録・予約システム接続
現地運営
AirHost 等
初期トラブル対応・運営品質モニタリング
運営
review-monitor スキル
安定運営の確認・月次レポート送付
運営
owner-report-master スキル
案件クローズ（移行完了報告）
現地運営
クローズ報告
担当現地運営担当（営業担当はモニタリング）
Output運営開始、クローズ報告
05·06
Acquisition Design

流入は、二系統。
プルとプッシュを 並走させる。

受動的な流入（プル：広告→LP）と 能動的な流入（プッシュ：候補リストアップ→DM）。両者は別のパイプラインだが、Phase 01「受領」で合流して同じ流れに乗る。

Pull · 05外部委託あり

Web広告 → LP

パルス社にキーワード広告・SNS 広告の運用を委託。LP・提案資料・コンテンツは内製のまま。「広告で集めて 自社のLPで温める」を 役割分担で 速く 安く まわす。

パルス広告→ LP（内製）→ 問い合わせフォーム→ 受領
月間 PV
☐ 目標
問合せ数
☐ 目標
CVR
☐ 目標
Push · 06能動アプローチ

候補リストアップ → DM

既存の別荘運営市場（バケーションレンタル等）から、YAMATO の流儀に馴染みそうなオーナーを岡田が選別・リストアップ。声がけ → 反応観察 → 興味あり層を Phase 01「受領」へ。

候補抽出→ DM 送付→ 反応観察→ 受領
月間 DM 数
☐ 目標
返信率
☐ 目標
面談化率
☐ 目標
二系統は Phase 01「受領」で合流し、同じ流れに乗る
Pull + Push → One Intake
プル × プッシュ 共通の論点
  • 　・ パルス社への依頼範囲（広告運用のみ）と KPI・月額予算 を覚書として文書化 ☐ 5/27 MTG後
  • 　・ LP の PV / 問い合わせ数を週次で確認できる集計フォーマット ☐ フォーム設計と同時
  • 　・ プッシュの候補抽出基準（エリア・物件特性・価値観の見立て）☐ 岡田と協議
  • 　・ DM のテンプレ文面（コレクション別／パーソナライズ箇所）☐ ドラフト未着手
二系統、ひとつの流れ：プル・プッシュは受領で合流
図 4二系統、ひとつの流れ。広告（プル）と DM（プッシュ）は受領で合流し、共通フローへ。
07
Team & Tools

誰が動き、
何を使って 線をつなぐか

フェーズが見えても、担当とツールが曖昧だと案件は止まる。現状の決まり／未決を一望する。HubSpot 利用可否は岡田さん確認待ち。

担当マトリクス

ロール主担当サポート
プロジェクト推進大竹吉村（要確認）
オーナー向け資料岡田・松葉大竹（FAQ等の最終化）
オーナー募集 LP大竹—
問い合わせフロー整備松葉大竹
Web 広告運用（パルス連携）岡田・柏崎吉村（要確認）
候補リストアップ（プッシュ）岡田—
DM 送付・反応観察岡田—
受領 〜 一次返信☐ 要決定—
提案準備・提案・条件交渉大竹岡田・松葉
契約書ドラフト有富先生大竹・清水・常盤
引き継ぎ・運営移管☐ 要決定運営チーム
川上さん報告大竹吉村（要確認）

ツール・窓口

Googleフォーム
物件ヒアリング項目の入力窓口。運営目線＋開発目線で構成
採用
Googleスプレッドシート
案件管理・選別ログ・KPI集計の基本DB
採用
HubSpot
営業チームが既に使用中。二重管理を避けるなら検討。岡田さん確認待ち
☐ 確認待ち
Notion（Plaud DB）
議事録・記録・社内ナレッジの蓄積
採用
受領用メールアドレス
問い合わせ集約先のメールアカウント / 共有受信箱
☐ 未開設
DM 送信プラットフォーム
プッシュ用。手動 Gmail か 外部ツールか
☐ 未確定
08
Qualification & Area

誰を通し、
誰と組まないか

「利回り目的は対象外」「個人で運営管理しているオーナー」「会員の多くは都内在住＝都内からのアクセスを重視」を踏まえた資格判定基準。判定基準は件数を重ねて精緻化する前提。エリア戦略は入口の手前で線を引くための判断軸。

Must

必須条件 すべて満たす

  • 物件タイプ：戸建または 1 棟所有
  • 所有形態：個人所有
  • 物件所在国：国内
  • 意思決定権：運営に関する意思決定権を保有
Priority

優先条件 多く満たすほど高優先

  • エリア：都内からアクセス良好なエリア優先（遠方は別途慎重に検討）
  • 現状：自主運営または乗換意向あり
  • 稼働率：低稼働または未稼働
  • ペイン：管理負担・収益悩み等が明確
Exclusion

除外条件 一つでも該当で対象外

  • 利回りを主目的とする問い合わせ
  • 短期売却前提
  • 物件状態が著しく悪く再生コストが過大
  • 権利関係の問題（不明／係争中／反社等）
Review

要審議条件 ご相談①で判断を仰ぐ

  • 法人所有
  • マンション一室・区分所有
  • 遠方エリアで個別に検討が必要な案件
Area
会員の大半は首都圏在住。都内からのアクセス性を最重視する。敢えて千葉を優先的に増やす必要はないが、一方で会員の多くは都内からの移動であり、その重要度は高い。
── KHR ホテル近辺（晴海・館山）は既存実績エリア／京都は ATELIER 想定エリアとして継続検討／遠方物件は現地視察が困難なため写真ベース判断を許容。